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【投资类】投资美国房产常见问题
投资美国房产常见问题

购美国房产是100%所有权?

在美国购买的房地产将有100%的永久拥有权,包括产权的地权,如地面上的建筑,建筑上的领空,以及房子地下的地皮和可能存在的石油,天然气等资源都永久性归房主拥有。另外,美国丰富的自然资源和多样的民族文化使她成为极具吸引力的旅游国家。如果在美国拥有自己的房产,度假时邀上亲朋好友来到自己家中一起享受难得的休闲时光,这种满足是星级酒店的高级套房都无法比拟的!

中国人可以在美国购房吗?

任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。不像澳洲,加拿大等国家对于外国人购房有诸多的限制,美国因为适宜居住的城市非常多,对于外国人在美购房不但不限制,反而很鼓励,是刺激美国经济的手段之一。美国的土地具有永久所有权,而且土地所有权与国籍身份分开管理,外籍人员也可买卖土地,并且享受相关的法律保护。购买土地后,房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

在美国购房可以拿绿卡吗?

这个问题是大家提问最多的。虽然目前的答案还是否定的,但是去除绿卡的因素,仅仅投资美国房产最为一项投资工具,把资产分散化,把鸡蛋放在不同的篮子里面,美国的房产可以给大家的是实实在在的稳定的投资回报。去除了所有养房成本后,一般年净回报在5-6%之间。日前有美国两党的跨党提案,建议买房送居住卡三年。如果日后这项提案可以通过审核,那么也是在投资回报上面锦上添花的事情。

没有身份买房后如何管理房屋以及如何自己居住?

虽然没有身份,但是可以凭借非移民类别的签证前往美国居住,每次入境可以停留6个月,一年可以多次往返。一年到期后,可以直接免面签送签证延签。这些签证以及延签服务我公司均向购房人及随团考察客人免费提供。

如果需要房屋出租管理服务的可以联系我公司在美房屋出租和管理部门,我们提供一条龙的出租管理服务,每月悉心管理您的房屋以及把房租打到您的账上,您可以通过网上银行看到入账情况。

而且,购买房产您可以选择不到美国就完成购房过程。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房,有的委托我们公司来执行购房的全过程。美国承认所有的书面文字证据包括电邮,传真等。所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。

到美国购房需要准备哪些资料?

我们建议我们所有的看房团的考察客人在赴美看房之前就准备好资料,这样有中意的房产后,不会因为要再回国准备资料而错过好的房产机会。

现金买主需要准备的文件1. 有效的护照和签证2. 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)贷款买主需要准备的文件1. 有效的护照和签证2.自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

购房资金如何汇到美国?

乔治美为我们购房客人提供的增值服务之一就包括在美国银行免费开设个人银行账户这项服务。而且是人在国内就可以凭护照把账户轻轻松松的开好。银行方面会从美国把您的账户信息,银行卡(VISA全球消费卡),以及支票薄一并寄到中国来。最重要的是会为大家开设网上银行服务。

美国买房安全吗?

在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有过户律师,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明,健康、蓬勃的发展。相比之下,中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。

什么是银行拍卖房?

购买银行拍卖房具有更大的升值潜力和性价比。在美国,英文 foreclosure指的是当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时,债权人通过出售或收回房产权,进而追回屋主所欠贷款的过程。

法拍房的投资价值显观主要在于,收到法拍通知的屋主基本只有两个选择:

一,在债权人给予的宽限期内最快速度将房产卖给第三者,不过这种“short sale”其实就是 亏本出售;二,宽限期过了,房子被债权人拿走(市场上绝大多数的法拍屋就是房子被银行拿走这种形式),银行为了尽量快速收回资金,以低于市场价格一半以上的价格出售。

事实是许多地方显现了潜在收益。银行拍卖屋属于低成本投资的首选,房价低于市场价。对于投资者这意味着什么呢?这些目标包括购买房产,然后租出去,您当房东。或者是您情愿买低成本房产,修缮一新后以高价出售,获取利润。

另一个目的是作为为下一代的投资,或者做为第二个家用于居住,甚或长驻美国。这些情况不论那种,法拍屋都是理想投资对象,因为这些房产报价低于本身价值,所处地段无论从经济角度还是房产价格都基本合理。 对于多数投资者来说,法拍屋极大激励人气。

美国的房源信息系统公开透明?

在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大。美有一个房源共享系统MLS,每一个执牌纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,整个房地产市场因此而蓬勃。

因此乔治美旨在把自己在美国丰富的本土资源,完完全全的奉献给世界各地的投资者,让大家能够不受拘束的在全美国范围内选购房产。而不是仅仅指定重点推销自己所代理的房产卖给美国以外的投资人。

美国市场上的房产有哪些类别?

1. 独栋别墅(single family home) 或者简称为HOUSE。

2. 联排屋(Town home)

3. 公寓(Condo)

在中国,所谓买房,指的是买公寓房、买新房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。公寓的价值则更多体现在位置上面,如果是市中心大学城附近的公寓,价值比在一般好学区(小学,中学,高中比较好的富人居住区)要高的多。

一般来讲美国人更加偏向在成家立业后能够拥有自己的独立屋即别墅,这也是美国梦的一部分。只有临时居住在某些城市读书工作的年轻人才会偏向居住在离学校或者办公场所比较近的公寓或者联排屋。

另外,美国人比较偏向购置二手房,不像中国传统的观念买房要买新房。因为二手房无论在地段还是周围的配套都要比新建的房屋好很多。美国房产的价值在于LOCATION, LOCATION, LOCATION, 意思就是地段,地段,地段!而这里所指的地段对于独栋别墅来讲就是公立好学区附近的成熟的社区,周围的配套设施例如学校,医院,购物中心,超市等都十分完备,他们不需要开车到市中心,在家门口就可以十分方便的满足一家人的日常需求。美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高於旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋,很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。

美国养房的成本有哪些?

1. 房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)房地产税,也称为物业税或简称为地税,是地方针对房地产征收的郡税,市税,学区税的总称。税率各个州不同,在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之间。乔治亚州算是税比较低的地区,亚特兰大为例每年约是房产估价的1%。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。

2. 小区费或物业费 (common charges or HOA fee)房子在统一规划的小区中,一般有小区费,用来支付小区公共设施和维护,比如路灯,公共草坪的维护。根据小区服务不同,大概从每月100美元到每月800美元不等。

3. 房屋保险:一般的区域可以自愿购买,一栋三十万到五十万的房子,它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间。但是有些州房屋保险是必须的。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它一些中部的州也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障,就要购买房屋保险。

对于投资房产用于出租的话,水电瓦斯,定期除草等费用一般都是由房客来承担,而且美国的出租屋不需要房东来配家具,房客都会有自己的家具,如果屋内有家具反而没有地方储存房客自己的家具。

我等房屋升值后卖出的话要交多少税?

根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%。

美中投资回报对比实例?

沈先生前不久在亚特兰大市买的银行拍卖房产用于投资,由于是拍卖房,价格比同类型市场价格低近30%。房子位于市中心大学城附近,出租对象是学生。房子是二层的联排别墅, 3个卧室,净居住面积180平米。成交价150000美金。税,保险,物业费共3500美金/年, 房客付水,电,煤气。月租金预计一个房间收租金500美金,房租共计1500美金每月(合18000美金/年)。算下来,年回报14500美金。年回报率:9.6%。房客都是学生或白领,不愁收不上房租。预计不到10年收回成本。

另外一对夫妇投资的是一栋好学区两层的独栋别墅,占地面积1000平方米以上,4间卧室,2.5套卫浴,2000年之后建,银行拍卖的价格是20万美金。租给当地的一家四口美国人,一个月的租金回报保守估计在1600美金。水电煤气费是房客付。房主只需要付年地产税大约2500美金,物业费500美金/年。这样算下来,他们的租金回报在16200美金/年。租金回报率为8.1%,且未计算银行拍卖房的自身升值能力。而且,好学区的房产可以日后留作自用,孩子读书的话,住在该学区可以免费入读,又节省了一大笔的留学费用。这样的房租水平是经济衰退期的房租,在经济回暖后会逐步上升。

假设 用于投资中国大城市如上海。买个大约60-70平方米的房子,保守估计要 1.7w-2w每平米。约120w,简单装修等花费4w,总投入约为124w. 每月房子可以出租3000元。每年房子维修,物业管理费,及其他费用一年至少约为 2000元。那么年回报率才只有0.027% 。

首先最大的区别,你持有美国的房产是有现金流的,如果持有中国的房产,现金流有没有就看你自己怎么去管理。美国60%的人都是租房,整个全国的平均空置率只有5%,你要买了美国的地产怎么样收租金。现在你买的资产价格低,美国租金是没有变的。历史上最大跌幅就是2%,也就是90年代初的这一次,租金不变,资产价格跌了很多的情况下,你的现金收益很高了。加上美国经济复苏以后,它的价格势必也要回到从前,根据历次经济危机的规律,每一次高峰都要比上一次高一半到一倍。现在的价格你买了,等到三五年再达到另外一个高峰,一般经济周期8-10年,现在已经见底两年了,2009年4月是美国经济见底的时候,现在已经是2011年了,再过五六年,达到另外一个高峰的时候,价格是什么?您说划不划算?

购房过程?

美国的购房购地的过程买卖双方都受到良好的法制保护。一般来说,美国房地产买卖是通过政府注册的房地产经纪公司进行服务和交易,由中介公司如地产律师行或定金托管中介公司在产权调查清楚之后进行过户,最后经由过户公司(后者)在管产权登记的当地政府部门登记产权过户及地契为完成。

其大致过程如下(以乔治亚州为例):

1.买方提交购买意向书2.买卖双方签合同6.买方交合同定金给过户律师存入无利息的定金托管帐户 (ESCROW ACCOUNT)(一般合同签订24小时之内)3.过户公司进行产权调查。4. 买卖双方成交,付全款至过户公司进行结算,产权过户签字仪式。5.过户律师向当地政府部门办理过户及地契登记。注: 如由于买方原因没有成交, 定金按照双方约定的合同处理。如由于卖方原因没有成交(除不可控制因素外)买方及交易各方有权向卖方通过协商或法律途经索取赔偿。

监管账户(ESCROW ACCOUNT)交易资金存入以过户律师名义开设的单独银行账户下,直至完成产权交割,资金才会转到卖方名下。若是在产权转移前,交易终止,则交易资金会退还给购买者。通过这样就可以保证资金不被他人挪用

看房团行程?

我们有不同天数的行程,有14天,10天,6天,3天的不同天数和路线的方案。也可以根据您的需要定制个性化行程。我们会满足您无论投资,自住,子女留学,度假等不同需要。例如6天5晚在亚特兰大一地考察的费用是23800人民币。包括了往返的国际机票,在美国的吃住行,看房服务,与律师,会记师详谈,也包括免费的签证服务费用。

美国房价走势?

美国次贷危机后全美房价平均降了43.5%, 银行拍卖房在此基础上面又降了30%左右,所以现在投资非常划算。首先要指出的是,美国100多年来全国性的房地产泡沫只有一次。以扣除通胀因素的1890美国房价为100,1990年也只有126.5。因此,美国上两次房地产熊市;跌幅都很小:

1979-1982年期间跌14%,1988-1995年跌6%。美国唯一的房价泡沫的膨胀起点是2003年,当时美国利率跌至1%,次级贷款又增加了购房需求。而标普公司的数据显示,今年一季度末美国20个大城市房价指数已经跌到2003年3月以来最低点。

美国商务部数据显示,美国今年2月新屋销售价格中位数(20.2万美元)是2003年12月以来最低。美国的房价收入比也从2006年的3.5降到2010年的2.7。

可见,美国房地产泡沫已被挤干。美国就算是经济危机仍然是世界首屈一指的经济,教育,科技大国。经济学家分析,美国每次的经济危机平均不超过20.7个月,现在是经济危机后房价触底且以稳定的时机,低价买美国房产,这样的投资的机遇百年难遇。

房屋作为必须品一定会跟着美国经济的上升而升值。美金在短期内应该还会维持一个弱势,因为奥巴马在中期选输了,所以不的不采取较为宽松的货币政策,是应为政治形式的原因,但是美国已经很少制造业,所以他们能让美金贬值的幅度应该是有限的。相反,应该注重的是人民币升值的问题,人民币升值一定会打击中国最为依赖的出口业。所以社会产业要转型,但是转型是否成功还取决于政府的政策。但是作为生存的环境等来说,美国还是比较优越的。中国的国情人均资源少。

选择哪里的房产?

从地理位置来讲,西岸的加州房价没有什么太大的变化,主要原因是华人聚集,华人喜欢炒房,房价一直以来高居不下,且住房质量不如美国东岸。东岸又以美国亚特兰大为首推,银行拍卖房大量上市,且房屋质量非常好,投资回报率额为最高。大部分中国人只知道加州,纽约等等地区,但是亚特兰大市养房成本很低。而且商业机会多。生活成本也低。适合新移民。

投资哪一种房产的升值潜力最高?如何合理的组合配置投资实现利润最大化?

投资哪里的房产产生的现金流最大?怎样进行组合投资首先银行拍卖房是最值得投资的,房子被收回低价拍卖,美国人不储蓄,把机会留给了我们中国人。现在好比半价买房。大部分人只知道加州和纽约,但是这两个地方的房子房龄老,房子贵,税费也贵。反而一些二线综合性大城市更加值得投资。像亚特兰大,是美国东南岸的最大城市。房价低,房屋质量好,而且税费每年很低(是加州的7分之一,纽约的八分之一),养房成本低,但是租金的回报却是和加州差不多的,所以回报率高很多大学城附近很好租,租给学生。不愁组不上。好学区也好租,租给以家庭为单位的家庭。这样的组合是非常保险的.

贷款利率?

乔治美在美总公司可以帮助投资人贷款买房,限于每人购买5栋房产之内,只要自付房款达50%,均可得到50%房贷。也可选择抵押贷款形式,先一次性付清不错过买到银行拍卖房的好机会,然后抵押贷出房款50%部分,利率不变。无其他任何制约条款。房贷还款可选择15年和30年不等,其年利率有所差。同时,自住与投资购房在年利率上也有所差。

以当日为例:

固定利率:

30 年: 自住 年利率 5.55% 1%其他費用 投资: 6.44% 1%其他費用5.97% 无extra fee 6.85% 无extra fee

15年:自住 年利率 4.625%1%其他費用 投资:6.06% 1%其他費用5.125% 无extra fee 6.41% 无extra fee

为贷款人特别提供自动转帐付款的服务,只要账户有钱即可按月自动还贷。贷款地区限于以下城市:加州,乔治亚州,马萨诸塞州,纽约州,德州,华盛顿州。

关于乔治美?

乔治美投资咨询有限公司是由美国FORMAE INT''''L GROUP美国富美国际投资集团在华一手创办。FORMAE公司总部位于美国乔治亚州亚特兰大市,其经营范围集房地产开发、拍卖、租赁、转售及房产维护、留学移民为一体,向中国投资者提供遍及全美最大范围、最具价值和升值潜力的美国房地产投资项目,以及全过程的五星级一站式投资咨询服务。我们有一支专业的团队帮助您出租管理管理房产,一条龙的服务您完全不用操心。目前乔治美已开通重庆,绍兴,南京分公司,广西公司已在筹备中。




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